2024年都心6区の中古マンションと戸建住宅の市場動向

2024年都心6区の中古マンションと戸建住宅の市場動向

2024 Market Trends for Used Condominiums and Houses in the Central 6 Wards

船橋市で実現する、理想の平屋暮らし – 安心と快適性を兼ね備えた住まい

“`

immerse myself in my hobby of painting every day. There’s a peaceful environment here that lets me concentrate on my creative activities.”

• “Since moving to a single-story home, cleaning and maintenance have become much easier. Being able to see the entire house makes it easier to keep things tidy.”
• “Moving to a single-story home has deepened our community connections. The single-story residential area is quiet, making it easy to visit each other’s homes, which is attractive.”
• “Lately, I get tired from just a little exertion. I dislike going up and down stairs and have been staying on the first floor. But having a second floor makes me worry about not cleaning it. Moving to a single-story home has made both my body and mind feel lighter.”
• “I wanted to live in a layout similar to a condominium. Moving around the house is easy, and the compact space means less temperature variation, which seems to reduce concerns about the much-talked-about heat shock.”
• “Our property is large, so we never considered a two-story building. We’ve made rooms for our grandchildren to stay over. The space of living on one floor is comfortable.”
• “I know that today’s two- or three-story homes are structurally sound. But I dislike shaking, so I wanted to live as close to the ground as possible. That’s the only reason I chose a single-story home.”
• “I thought it would be better to have more rooms, but after careful consideration, I realized that a comfortable living room, a bedroom where I can sleep well, and some storage space are all I really need. We made a spare room for when relatives visit, but a 2LDK is more than satisfactory for us. The living room, kitchen, bedroom, closet, and spare room, in addition to the compact and warm unit bath, make me happy to be warm anywhere in the house because it’s a high-insulation single-story home.”

日本の木造住宅文化は古くから続く伝統を持ち、その中でプレカット技術の導入は建築の効率化と品質向上に大きく貢献しています。プレカット材は、建築現場での作業を減らし、精度の高い組み立てを可能にするために、事前に工場で寸法に合わせて切断・加工された木材です。この技術の利用は、効率的で質の高い木造住宅の建築に不可欠です。

プレカット？、まずは、プレカットとは何かを説明する必要がありますね。プレカットとは、建築図面に基づき、木材(柱や梁などの構造材)を工場であらかじめ必要な寸法に切断・加工したものです。この技術により、現場での作業時間の短縮、人件費の削減、建築の精度向上が実現しました。加えて、プレカットによる加工は、木材の無駄を減らし、環境への影響を抑える効果もあります。プレカットされた木材は、組み立てが容易であり、建築の効率化だけでなく、耐震性や断熱性などの品質向上にも寄与しています。

［プレカットがなかった時代の加工方法］

プレカット技術が普及する以前は、木材の加工は主に工務店の作業場や建築現場で行われていました。この伝統的な加工方法は「現場加工」と呼ばれ、大工が図面をもとに一つ一つの木材を手作業で測定し、切断や加工を行っていました。この作業こそが大工の匠と言われており、大工の技術や経験が建築の品質を大きく左右したのです。匠大工のつくる構造は緻密な加工で隙間なくガッチリと組み上がり、その仕上がりを見れば一目瞭然で匠の技とわかるものでした。そのため、大工の技術で精度にバラツキが出やすいという問題がありました。また、全て手加工のため。1棟の構造材を仕上げるために1ヶ月から3ヶ月を要していました。

現場加工・手加工は、職人の技術に依存するため、技術を持つ職人が不足すると、建築プロジェクトの品質やスケジュールに影響を及ぼすリスクがありました。さらに、天候や現場の状況に左右されやすく、作業の遅延が生じることも少なくありませんでした。

［プレカット技術のメリット］

プレカット技術の導入により、これらの問題は大きく解決されました。プレカット専用工場での加工により、天候に左右されずに一定の品質で木材を加工できるため、建築の精度が向上しました。また、現場での作業量が減少することで、建築期間の短縮と作業環境の改善が実現しました。プレカット技術は、建築業界における生産性の向上だけでなく、環境負荷の軽減や安全性の向上にも貢献しています。

プレカット技術は、木造住宅建築の現場を劇的に変化させました。現場加工時代の課題を克服し、より高品質で効率的な建築を実現することに成功しています。この技術のさらなる発展と普及は、持続可能な建築文化の発展に寄与することでしょう。

ここからはプレカットに使用する「木材」の種類について説明します。

日本で使用される木材の数類は、それぞれに独特の特徴、メリット、デメリットを持ちます。ここでは、いくつかの一般的な木材とその特性について考察し、木造ハウスメーカーとしての視点からお客様に有益な情報をお届けします。

［杉（スギ）］

杉は日本で最も一般的に使用される木材の一つです。成長が早く、加工が容易であるため、コストパフォーマンスに優れています。そのため、経済的な木造住宅の建築に適しています。杉は硬度が低いため、どちらかと言えば傷がつきやすく、耐久性に欠けるといえますが、現在の接続金物や建築技術により問題なく使用できる品種です。また、湿気に強いとは言えないため、防腐・防虫処理が必要と言われますが、他の品種も同じく処理を行います。欲を言えば桧を使いたいところですが、今の工法は壁内の通気性能が高いので、問題なく使用できます。

［桧（ヒノキ）］

桧は、その美しい木目と芳香で知られる高級木材です。耐水性と耐久性があり、神社仏閣などの伝統建築にも使用されています。また、檜風呂、という言葉も聞いたことがあると思います。桧は杉に比べて硬く、耐久性が高いため、長期にわたる使用が期待できますが、その分、価格も高くなります。また、防腐・防虫性に優れているため、メンテナンスコストを抑えることができます。ご予算に余裕があれば是非ご採用ください。

［松（マツ）］

松は、耐久性と強度が特徴の木材です。特に赤松は硬く、耐水性に優れているため、屋外での使用に適しています。しかし、松は他の木材に比べて更に価格が高い傾向にあります。また、松脂の特有の香りがします。コストが高いので、梁だけに松を使う設計もあります。

［合板・集成材(ゴウハン・シュウセイザイ)］

プレカット材(木材)は乾燥させてから使用します。乾燥させると一定の歪みや反りが出てしまいます。一方で、合板や集成材は、複数の木材を接着して作られる材料で、木材の歪みや反りを抑え、強度を高めることができます。これにより、一般的な木材よりも均一な品質を持つ建材を提供できます。そして何より強度があります。柱を建てずに広い部屋を作りたい場合は、長いスパンの梁が必要です。大開口や大型建築物に要求される大空間や、異次元的な建築デザインに適しています。しかし、天然木材の温もりや質感を重視する場合、合板や集成材はその期待に応えることが難しい場合があります。参考に、最近流行りの木造のビルは、CLT（Cross-Laminated Timber）という特殊部材を使用します。直訳すると「直交集成材」です。住宅で使用する集成材とは異なります。CLTについては、最後にご説明します。

［木造住宅の選択における考慮事項］

木材選択にあたっては、コストだけでなく、耐久性、メンテナンスの容易さ、見た目の美しさ、そして環境への影響など、複数の要素を総合的に考慮することが重要です。高価な木材は長期的な視点で見れば、その耐久性やメンテナンスの容易さから経済的であると考えられます。一方で、初期投資を抑えたい場合や、特定のデザイン要素を重視する場合は、コストパフォーマンスに優れた木材が適しているかもしれません。

［環境配慮と持続可能性］

近年、建築材料の選択においては環境への配慮がますます重要視されています。木造住宅は、使用する木材によっては炭素中和の観点からも優れていると言えます。持続可能な森林経営から得られる木材を選択することは、地球環境に貢献するだけでなく、企業の社会的責任（CSR）の一環としても評価されます。

［地域性の考慮］

日本は多様な気候を持つ国です。そのため、地域によって適した木材が異なる場合があります。例えば、湿度が高い地域では耐水性や防腐性に優れた木材が、寒冷地では断熱性能が高い木材が求められます。地域の気候や環境に適した木材を選択することで、快適で持続可能な住宅を実現できます。

木造住宅を建築する際には、多種多様な木材から最適な選択を行う必要があります。それぞれの木材が持つ特性を理解し、用途や予算、環境への影響など、様々な要素を考慮して決定することが肝心です。ハウスメーカーとしては、お客様にこれらの情報を提供し、理想の住宅実現のためのサポートを行うことが重要です。持続可能で美しく、長く愛される木造住宅を建築するためには、資材選びからこだわり、環境にも配慮した選択を心掛けたいと考えています。

［最近流行りの木造高層建築物］

CLT（Cross-Laminated Timber）は、直訳すると「直交集成材」と呼ばれ、複数層の木板を互いに直角になるように重ね、特殊な接着剤で貼り合わせて作られる木製のパネルです。この構造により、木材の持つ自然な伸縮や反りを相互に打ち消し合う効果があり、高い剛性と強度を持つ建材となります。CLTは、一般的には壁材、床材、屋根材などの構造材として使用され、近年では高層建築物にも応用されるなど、その用途は広がりを見せています。

CLTの特徴

– 高い強度と耐久性：CLTの層状構造は、木材の持つ力を最大限に引き出し、圧縮力や引張力に対しても優れた性能を発揮します。これにより、耐震性や耐久性が高い建築物の実現が可能となります。

– 環境に優しい：木材は、成長過程で二酸化炭素を吸収し、それを木材として使用することで長期間炭素を貯蔵することができます。CLTを使用することは、持続可能な建築材料の選択として環境負荷の低減に貢献します。

-施工の効率化：CLTは工場であらかじめ必要な寸法に加工され、現場での組み立てが主となるため、建築現場での作業時間の短縮と効率化が可能です。これにより、建築コストの削減にも繋がります。

– デザインの自由度：CLTは加工が容易で、曲線などの複雑な形状も実現可能です。これにより、建築デザインの自由度が高まり、創造的な建築物の実現をサポートします。

CLTの用途

CLTはその構造的特性から、低層から中高層の建築物、公共施設、教育施設、住宅など幅広い用途で使用されています。特に、環境への影響を最小限に抑えたいプロジェクトや、短期間での建築が求められるプロジェクトでの採用が増えています。

CLTは、その高い強度と耐久性、環境負荷の低減、施工の効率化、デザインの自由度など、多くのメリットを持つ革新的な木材です。これらの特性により、持続可能な建築の実現に大きく貢献し、今後もその需要は増加することが予想されます。CLTのさらなる技術開発と普及が、より良い建築物の創造と環境保全に繋がることでしょう。

相川スリーエフも、CLTを使用した建築を請け負います。

木造ファンのお客様には、ワンズライフホームブランドの住宅を。RC住宅ファンのお客様には、アールレーベルブランドの住宅を。

弊社はハウスメーカーというよりゼネコン系ハウスメーカーです。ですから、様々な構造の住宅を建築しています。漠然と新築住宅を考えても理想の住宅には辿り着きません。在来木造住宅、ツーバイ住宅、RC住宅、軽量鉄骨住宅、重量鉄骨住宅、すべてを熟知し、得意をしているので、自社の得意分野に引きずり込む事がありません。これはお客様にとって非常に重要なことで、住宅構造を深く考えるきっかきになります。ずっと住む住宅です。全てを理解した上で建築しましょう。構造から考えることはとても大切です。

お客様と一緒に、住宅について、ゆっくりお話しできれば幸いです。家づくりを楽しみましょう。

日本においては、多くの人々が「住宅は木造であるべき」という考えを持っています。これは、古来から続く木造建築が日本の文化であり、長い歴史を通じて培われた伝統に基づくものです。そのため、計画段階から木造を選択する方が少なくありません。

弊社は、木造住宅だけでなく、RC（鉄筋コンクリート）住宅という代替選択肢を提供しています。

※RC住宅ブランド「R-Label（アールレーベル）」と木造住宅ブランド「One’s Life Home（ワンズライフホーム）」をご用意しています。ブランド以外にも、鉄骨住宅、混構造住宅(１階はRCで2階は木造や鉄骨など)、など、多岐にわたる構造を得意としています。お客様の理想の構造を様々な視点から考えて導きます。

今回のコラムでは、RC住宅についても深く掘り下げてみました。

RC（Reinforced Concrete）構造は、その耐震性、耐久性、耐火性、気密性、およびデザインの自由度の高さで、現代の住宅建築において非常に重要な役割を果たしています。

#耐震性の高さについてのさらなる解説

RC構造の耐震性は単なる強度だけではなく、その柔軟性にも起因します。建物が地震の力を吸収し、それを分散させる能力は、鉄筋とコンクリートの組み合わせによって最大化されます。日本のような地震が多い国では、この特性が家族の安全を守る決定的な要素となります。

◼️耐久性に対する新たな視点

RC構造の耐久性は、ただ長持ちするだけではありません。この構造によって、建物は極端な気象条件や時間の経過による劣化にも強くなります。さらに、RC構造はメンテナンスがしやすいため、適切な管理によってその寿命をさらに延ばすことが可能です。これは経済的にも環境的にも利益をもたらします。

◼️耐火性の詳細

RC構造の耐火性能は、ただ火事に強いというだけではありません。この構造は、火災が発生した場合においても、建物の構造的な完全性を長時間保つことができます。これにより、避難時間を確保し、消防隊の介入の成功率を高めることができます。

◼️気密性とエネルギー効率の関係

RC構造の気密性が高いという事実は、単に冷暖房費を節約できるという意味以上のものです。この特性により、室内の温度と湿度を一年中安定させ、快適な居住空間を実現します。また、エネルギー消費の削減は、持続可能な住宅の建設に向けた重要なステップです。一般的にコンクリート構造が「冷たい」「結露しやすい」という印象を持つ方が多いですが、これは過去の建築技術や断熱材の不使用によるものです。現在の住宅では、木造もRCも共通して、断熱材をしっかりと充填しており、高性能な住環境を実現しています。特に、弊社のRC住宅では、分厚い断熱材をコンクリートに密着させる特殊な工法を用いており、一般的なRC構造よりもさらに高い性能を提供しています。これにより、首都圏エリアでもRCのZEH（ゼロエネルギーハウス）住宅を実現しています。

◼️デザインの自由度とその可能性

RC構造が提供するデザインの自由度は、単に美しい家を建てるためだけではなく、機能性と快適性を高めるためにも活用できます。例えば、玄関を開けると２階の天井までつながるスリットガラスがある明るい吹き抜けや、深く土を掘りコンクリート基礎を低い位置に作れば、半地下が実現できます。そこは防音室として多目的ルームになり、半地下でもゴルフのスイングができる天井高を確保することも可能です。家族の住まい方、成長や変化に対応できる柔軟な間取りなど、RC構造は住宅設計の新たな可能性を開きます。

◼️工法の選択

ラーメン工法と壁式工法の選択は、建物の用途、地域の気候、建築コストなど、多くの要因に基づいて行われます。これらの工法はそれぞれに利点があり、建築家や施工業者はプロジェクトのニーズに最も適した方法を選択します。低層の住宅では、壁式工法が適しています。ラーメン工法よりも揺れが少なく、天井や壁の端に凹凸が出ないため、より美しく仕上がります。PC工法（プレキャストコンクリート）は、工場で大きなコンクリート板を製造し、現場で組み立てるため、狭い道路や狭小地での建築には向いていません。やはり、現場で丁寧に隙間なく打設するコンクリートが本物のRC住宅と言えるでしょう。

◼️建築コストと経済性への新しいアプローチ

RC構造の建築コストが高いことは事実ですが、この初期投資を長期的な視点で見ることが重要です。耐久性とメンテナンスの容易さにより、RC構造の住宅は長期的には木造住宅や軽量鉄骨住宅と比較してコスト効率が良い可能性があります。さらに、耐震性や耐火性によるリスクの低減は、保険料の削減や安心感という形で、間接的な経済的利益をもたらすことがあります。

◼️コストを抑える方法

大切なのは、ご予算に合わせたRC住宅をつくることです。予算を抑えるためには、建物の形状をシンプルなスクエアにして、内装材や水回り製品のグレードを少し抑えるなどの工夫が有効です。シンプルな形状は仕上がりが美しく、RCのステータスを感じさせる豪邸と見られます。一方、ご予算に余裕がある場合は、RC躯体の表面仕上げに杉板の木目を付けたり、洗い出し仕上げのように陰影を付けたりして、素材の良さを引き出したり、建物の形状をアクロバティックに設計したり、キッチンをオーダーメイドにするなどして、いわゆる作品と呼ばれるような住宅をつくることができます。

◼️地盤改良と環境への配慮

RC構造は重量があり、地盤改良が必要な場合もありますが、これは建物の安全性と耐久性を確保するための重要なステップです。現代の地盤改良技術は、環境への影響を最小限に抑える方法で進化しており、RC構造住宅を建てる際の持続可能性を高めています。重たい住宅は、安全な住宅と言えます。その重量は水圧にも耐えられます。河川の氾濫、津波、土砂災害など、様々な災害において最強と言えるのは壁式RC住宅です。

◼️エコフレンドリーな素材の利用

RC構造に使用されるコンクリートや鉄筋は、環境への配慮を考慮した素材選びが可能です。例えば、リサイクル材料を含むコンクリートの使用や、環境負荷の低い生産方法で作られた鉄筋の選択が挙げられます。これにより、建築プロジェクトのカーボンフットプリントを削減し、地球環境への影響を軽減することができます。

◼️スマートホームとの統合

RC構造の住宅は、その気密性と耐久性により、スマートホーム技術との統合に最適な環境を提供します。例えば、自動化されたエネルギー管理システムや、高度なセキュリティシステムを取り入れることで、快適で安全な住空間を実現できます。これらのテクノロジーは、RC構造の物理的な強さと相まって、21世紀の住宅の新たな標準を形成しています。

株式会社相川スリーエフのRC住宅は、コンクリートを主役にした美しい住宅です。ぜひ、弊社のモデルハウスをご見学ください。このモデルハウスは、「シンプルで贅沢な空間」を演出しています。部屋を見渡すと「線」が少ないことがわかります。線として見えてくる巾木や廻り縁はなく、豪華な手摺などもありません。

新築住宅のデザインについてのご提案

新しい住まいを構える際、その空間をどのように仕上げるかは、これからの生活に大きな影響を与える重要な決断です。多くの方が、個性的で魅力的な空間を求められますが、その選択が将来にわたって満足をもたらすものであるかどうかを慎重に考える必要があります。

特に、新築時から派手な鋳物門扉や室内に鋳物の階段手すりなど、固定された装飾を選択する場合、そのデザインが長期間にわたってご自身やご家族の好みに合い続けるかどうかは予測が難しいものです。これらの要素は、一度設置すると取り替えることが困難であり、時間が経つにつれて飽きが来た場合や、ライフスタイルの変化に伴うニーズの変化に柔軟に対応することができません。

このため、私たちは新築のお住まいにおいては、「シンプルながらも洗練されたデザイン」を基本とし、家具やソファー、オブジェなど、比較的容易に取り替えることができるアイテムで個性を表現することをお勧めしています。このアプローチには、以下のようなメリットがあります。

柔軟性: 生活スタイルや好みの変化に応じて、容易にインテリアを更新し、常に最適な空間を保つことができます。

経済性: 大規模なリノベーションを行うことなく、小さな変更で大きな雰囲気の違いを楽しむことができます。

心理的ストレスの軽減:目に入る複雑な形状のデザインは、いわゆる「チラつき」となり、知らぬ間に心理的ストレスを感じてしまいます。ゴチャゴチャ感のない空間で、好きなテイストの家具を置くくらいがちょうど良く、健康にも最適だと思います。

個性の表現: 様々なスタイルの家具やアート作品を用いることで、自身の個性やセンスをより自由に表現することができます。

私たちは、お客様一人ひとりのライフスタイルに合わせた最適な提案を心がけています。新しい住まいの計画に際して、ご不明な点やご相談がございましたら、お気軽にお問い合わせください。あなたの理想とする住まい作りを全力でサポートいたします。

・芸能人や富裕層のクライアントがRC住宅を選ぶには理由があります。堅牢なRC住宅は日本人が無意識に基準としている防犯性を大きく上回っています。様々な災害からも身を守ります。資産価値を考えた時、法定耐用年数は木造の2倍以上なのです。(木造22年、RC47年)、いづれ壊すという考えは最も無駄であり環境にも良くありません。プライベート、防犯、防音、資産価値、デザイン、ステータス、総合的にRCが選ばれるのです。ちなみに、多くの富裕層のクライアントは、ハウスメーカーでなく、当社にような建築家とつくる事を望まれます。規格を嫌い、ご自身のテイストを盛り込んだ住宅をつくるためです。RC住宅は高価です。しかし、それ以上の価値があることを知っていただきたいと思います。　(2024年11月19日追記)

2024年1月1日に発生した石川県能登半島地震で犠牲になられた方々、ならびにそのご家族、ご友人に対し、深い哀悼の意を表します。また、被災された多くの方々が現在も避難所で厳しい環境に置かれていることに対し、に心から ご同情申し上げます。一日も早い復旧と、被災された皆様の安全と健康を心よりお祈りいたします。

自然災害は人類にとって永遠の脅威であり、その破壊力は歴史を通じて計り知れないものがあります。戦前から現在まで、世界中で数多くの大災害が発生し、無数の命が失われてきました。これらの災害から学ぶべき教訓は多く、特に災害への対策と意識、備えの重要性が際立っています。

20世紀初頭の1915年の大正関東地震では約7,000人の命が失われ、日本における災害対策の重要性を浮き彫りにしました。その後も、1923年の関東大震災で約14万人が犠牲になり、都市計画や建築基準の見直しを促すきっかけとなりました。

第二次世界大戦後も、自然災害は止まることなく発生し続けています。1995年の阪神・淡路大震災では6,434人が亡くなり、2004年のインド洋大津波では約23万人が犠牲になりました。これらの災害は国際的な協力体制の重要性と、迅速な対応の必要性を世界に示しました。

最近では、2024年1月1日に石川県能登地方で発生した最大震度7の大地震があり、200名以上の死者と多数の行方不明者を出しました。木造家屋の倒壊、大規模火災、津波による悲劇は、日本の災害対策の課題を再び浮き彫りにしました。

［過去から現在までに発生した主な自然災害］

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これらの災害から学ぶべき点は数多くありますが、最も重要なのは事前の備えと教育です。地震や津波、火災などへの正しい知識と準備が、命を救う可能性を高めます。地域コミュニティの強化や救助技術の向上もまた重要です。

そして、お住まいの場所、特にこれから建築場所をハザードマップで確認して、何に備えるべきかを真剣に考えるべきだと思います。避難場所はどこか、避難ルートは確保できるか、家族と連絡を取る方法は決まっているか、お住まいの建物を補強しなくても良いか、新築される場合は、どのような構造を選ぶべきか、これらは全て命を守るための準備です。

私たちは自然災害の脅威に常に晒されており、過去の災害から学んだ教訓を活かし、未来に向けてより良い準備を進めることが求められています。これは国際社会全体の課題であり、連携して取り組むべき重要な事柄です。自然災害の恐ろしさに立ち向かい、人々の命と財産を守るために、私たちの取り組みは今日も続いています。

(さらに…)

ただのそば処ではない、伝統と現代が調和する「和」リノベーションの粋を集めた作品、店主の熱い想いを形にした“処” 「和」リノベーションのご紹介です。

古材を生かした空間設計

一歩 足を踏み入れると、そこには時代を超えた温もりと、和の心が溢れています。古材を使った内装は、古き良き時代の風情を今に伝え、訪れる人々に安らぎを提供します。木のぬくもりが、まるで時間を遡るかのよう。

店主の情熱を形に

店主の強い想いから生まれまた “処”
伝統的な蕎麦の味を当時の空間で味わってほしい。私たちはその想いを大切にし、古材を用いて、伝統と和の精神を宿した空間を創り上げました。

「和」リノベーションの可能性

私たちは、このプロジェクトを通じて、「和」リノベーションの無限の可能性を再発見しました。古いものに新しい息吹を吹き込むことで、空間はただの場所ではなく、物語を語る舞台に変わります。伝統と現代が融合することで、新たな価値が生まれるのです。

この蕎麦処のリノベーションは、ただの改装ではなく、文化と伝統を現代につなぐ架け橋です。私たちの「和」リノベーションは、新しい価値観と古き良き日本の美を皆様に提供します。あなたの空間も、私たちと一緒に、時代を超える物語を紡ぎませんか？

「和」リノベーションは、テナントは勿論、古民家住宅でもご対応いたします。

見せかけの「和」ではない、本物の「和」を是非。

戸建て住宅やアパートと聞くと木造。マンションや学校と聞くと鉄筋コンクリート。そんな先入観をお持ちではありませんか？　そして、賃貸マンションに住むなら絶対に鉄筋コンクリートのマンション。でも戸建て住宅を買うときは何も考えずに木造を選ぶ。どうでしょう。矛盾しているけど良くある事かも知れません。

しかし、住宅、アパート、マンションには様々な構造があります。これから新築する方に、様々な「構造」を簡単にご説明します。

▪️木造住宅(木造アパート)には2種類の工法があります。1つは在来軸組工法です。柱や梁(はり)を軸に、様々な木材を組み合わせて造る日本の伝統的な工法です。

〈在来軸組工法〉

もう一つは2×4(ツーバイフォー)という木造パネル式壁工法です。工場で製造した複数のパネルを現場で組み立てます。木造軸組工法は将来 増改築をしやすい工法で、2×4は増改築がしにくいと言われますが、設計段階から将来プランを考える事で問題を解決できます。耐震性、気密性、断熱性は、2×4が良いとされれいた昭和の時代とは異なり、現在では同等です。大きな違いは、柱や梁(構造そのもの)をみせるデザインや、本物の和室を作れる在来軸組工法に対し2×4はできません。2×4で和室を造る場合、分譲マンションと同じように、柱や梁が無い和室となります。2×4の最大のメリットは後期が短いということです。

〈ツーバイフォー工法〉パネルで組み立てていることが分かります。

在来工法、ツーバイフォー工法、どちらも基礎部分は頑丈な鉄筋コンクリートで造ります。強度やシロアリの被害を考えると鉄筋コンクリートが最も有効です。

〈写真はベタ基礎(床下はコンクリートで土が見えない基礎)。昔は布基礎といい立ち上がり部分以外は土のままでした。床下は湿った土でした。〉

木造は最もローコストが可能な構造です。住宅性能の数値についても他の構造に比べて優遇されており、方程式に則って計算すると高い住宅性能の数値が出ます。これは国が木造を推奨しているためと考えます。理由は「木」を使う事でCO2の削減、同時に省エネ数値を優遇する事で事実上 カーボンニュートラルを実現すること。他にも、日本国内には木造専門の施工業社(工務店)が多く、それらの下請業社も多いため、雇用を守るために木造を優遇していると考えられます。

一方、実際の体感が性能数値を下回ることや、気密性能及び断熱性能については、新築から10年後も保っているか、のエビデンスは求められていないことが懸念されます。そして、やはり火災には弱いというデメリットがあります。とは言え、木の温もり、日本の伝統的な構造、解体費用が安価、など、メリットが上回る優れた構造です。

▪️鉄骨住宅(マンション)は、軽量鉄骨造と重量鉄骨造の2種類が代表的です。軽量と重量の違いは、鉄骨部材が6ミリ以上か、未満かです。上位のハウスメーカーは軽量鉄骨造を採用しています。軽量鉄骨は工場内の製造工程が多く、大量生産する事で原価を抑えられます。大手であるからこそ出来る技です。他には富裕層をターゲットにした重量鉄骨の高級住宅を売りにするハウスメーカーもあります。軽量鉄骨のメリットは細い鉄骨を組み合わせるため、スッキリした空間がつくれることです。デメリットは住宅そのものが軽いから揺れやすい、洪水で流されやすいこと。そして最大のデメリットは将来 増改築は非常に難しい、というより不可能という事です。重量鉄骨のメリットは重たいので頑丈、揺れにくいこと。デメリットは重たいがゆえに地盤改良が必要になる場合が多いことや、せっかく重たいので洪水で流されにくいかと思いきや、壁はALCパネルを貼り付ける工法のため、鉄骨以外は流されてしまうことです。

〈重量鉄骨造〉

下の写真は重量鉄骨の外壁(ALC100ミリ厚)が、被害を受けた部分だけ剥がれた状態です。

木造と軽量鉄骨は軽い建物、重量鉄骨は重たい建物です。建物の重量は安全に繋がる重要なポイントです。

▪️更に重たい建物があります。それが鉄筋コンクリート造(RC造)です。鉄筋コンクリート造には、3つの種類があります。壁構造(WRC)、ラーメン構造(RC)、鉄骨鉄筋コンクリート(SRC)です。SRCは高層建築用のため住宅では使いません。

住宅では壁式RC造が最も適しています。マンションも5階以下ならば壁式をお勧めしています。最大のメリットは強度です。壁そのものが耐力壁のためとにかく強く、とにかく揺れない、とにかく静かなことです。木造アパートや軽量鉄骨マンションは上下左右の生活音や会話が聞こえますが、RCマンションはほとんど聞こえません。

東日本大震災で、津波に耐えた建物は壁式RCだけでした。重量鉄骨は骨組みだけ残り、外壁は流されてしまいました。流されない最大の理由は、やはり重さにあります。建物の安全度合いは重さと言っても過言ではありません。ハザードマップを確認のうえ構造を考えるべきかと思います。少なくても津波危険エリアにはRC壁構造で3階建以上が安心です。

〈流されなかった壁式RC住宅〉

しかし、重たいにはデメリットもあります。地盤改良が必要になる可能性が高まります。ただ、地盤が良ければ改良工事は不要です。弊社のモデルハウスは改良せずに建築しています。下の写真はRC壁構造で、型枠を外したところです。窓の開口以外に隙間がないことが分かります。見れば分かる通り堅牢で重厚な建築物です。最近ではミサイル攻撃や飛来物から身を守るため、鉄筋コンクリートの住宅、更には地下室付きの住宅についてお問い合わせが増えています。

〈鉄筋を組んだら型枠で挟みます。そこにコンクリートを流し込みます。〉

〈型枠を外すと綺麗なコンクリート躯体が現れます〉

〈壁式RC住宅　型枠を外した直後〉

　ラーメン構造にも触れておきましょう。ラーメンと聞くと美味しいラーメンをイメージししてしまいますが、ドイツ語のRahmen（ラーメン）です。意味は枠とか額縁のことです。ラーメン構造は柱と梁を太い鉄筋コンクリートで造り、柱と梁の間を鉄筋コンクリートの壁で埋めていくのです。在来木造も柱と梁で骨格を造り、その中に壁を造るので、考え方は同じです。分譲マンションのほとんどがラーメン構造です。これは高層用に考えられた構造で、地震で建物が折れないように、あえて揺らすのです。メリットは大きな空間を作りやすいこと。デメリットは天井や部屋の角に、凹凸が出てくることです。この凹凸が柱や梁です。

〈ラーメン構造イメージ画像〉

壁構造もラーメン構造も共通して言えるのは、鉄骨や木造では実現できない強度と、機密性能の高さです。木造と鉄骨は骨組みを造り、その間を埋めていく作業を行います。一方RCは3Dプリンターのように、下からコンクリートを隙間なく埋めていくので、隙間が出るわけがなく、気密性が高すぎるくらいです。昔のRC団地は気密性が高いのに、換気装置や断熱処理を行わなかったので結露したのです。ちなみに昔の木造住宅は、隙間風だらけなので結露しなかった代わりに、寒くて暑い住宅でした。今の木造住宅は気密、断熱工事をしっかり施しているので安心です。

(参考)同じ鉄筋コンクリート造のなかに、PC工法(プレキャストコンクリート)があります。これは、RC住宅専門のハウスメーカーが採用している工法です。工場で大きなコンクリートパネルを製造して、現場に持ち込み、レッカーで持ち上げながら組み立てるため、現場でコンクリートを打設することなく、短い工期を実現したことが最大のメリットです。(但し工場の製造日数はかかります。)しかし、狭小地や狭い道路に面した敷地にはレッカー車が入らないため施工ができません。また、パネルの組み合わせなので建物の形状に制限がかかります。PC工法の住宅は見るとすぐにわかります。

RC住宅を検討するならば、現場でコンクリートを打設する壁式工法をお勧めします。現場打設なので継ぎ目がなく、強度や気密性能が最強、何よりデザインが素晴らしいです。

［予備知識］鉄筋コンクリートの「鉄筋」と「コンクリート」は、奇跡の組み合わせと言われています。コンクリートは圧縮に強く引っ張りに弱い。鉄筋は圧縮に弱く引っ張りに強い。鉄筋は酸性に弱く錆びやすい。対してコンクリートはアルカリ性。よって、コンクリート内にある鉄筋は錆びにくい。まさに奇跡のコラボレーションです。

どの構造を選択するかは、状況に応じて決めると良いと思います。

戸建て住宅ならば、ハザードマップ対象エリアで、水害や崖崩れの心配がなく、隣地に古い建物(火災の危険性がある建物)がなく、防火地域でなければ、木造(在来・ツーバイフォー)が費用対効果は良いと思います。木造住宅には、木の温もり、増改築のしやすさ、日本の伝統があり、ローコストから高級注文住宅まで幅広いグレードが存在します。そして、施工する工務店やハウスメーカーも多数あります。

もし、2世帯住宅、防音室完備、店舗併用住宅だったり、ステータス、防犯性、安全性を重視する場合は、鉄筋コンクリートの住宅がお勧めです。安心感と静かさはは木造や軽量鉄骨では実現できません。

ハウスメーカーが得意とする鉄骨の住宅は、型式適合認定のため、将来 増改築することは困難です。よって、将来の住まい方を考えたうえで選択されると良いと思います。ハウスメーカーの信頼を買う、という考え方が強い方には適していると思います。

投資向け集合住宅(賃貸マンション)は、建築場所にかかわらず、壁式RC造がお勧めです。大企業が社宅で借り上げることが良くありますが、最近では安全性・防犯性・快適性から、企業側がRCマンションを指定することが多くなりました。

利回りだけを考えれば、木造住宅が一番です。しかし長期で考えた場合、家賃の低下や耐用年数の短さが問題になります。

軽量鉄骨は木造と同じく、防音性能が問題になることが多いです。木造、軽量鉄骨は、上下左右の生活音が聞こえるため、管理会社へのクレームが多いことは事実です。

それぞれの構造にメリットデメリットがあります。構造選びからじっくり考えることをお勧めします。弊社は全ての構造建築を得意としています。平等な目線からご提案いたします。

相川スリーエフは、RC住宅、高級グレードの木造注文住宅、手の届く木造注文住宅、RCマンション。木造マンション、重量鉄骨マンションを得意としています。お客様のご予算はもちろんですが、建築場所に合う適切な構造を前提にご提案いたします。会社の儲けよりお客様の安心と安全を最も重要だと考えています。お気軽にお問合せください。

2023年10月現在、首都圏エリアを中心に不動産価格が上がり続けています。バブル期を超える価格となり、ここ数年、毎日のように新聞や専門誌で記事を見るようになりました。

会社員の平均賃金が停滞しているなかで、ここまで不動産価格が高くなるとなかなか手が出せません。

東京23区内の新築マンションはもちろん、中古マンションも値上がりが続いています。

不動産経済研究所によると2023年1〜6月の東京都23区新築マンション平均価格は過去最高の1億2962万円。平均で1億円の大台を超えました。

中古マンションも都心6区（千代田、中央、港、新宿、文京、渋谷）に絞れば、4月以降の平均価格が1億円超で推移しています。

都内の新築マンションの平均価格の上昇は、再開発のタワーマンションの影響が大きく、それにつられて周辺の中古マンションの価格が上がっているようです。

しかし、下落する可能性もあるという専門家もいます。

節税目的でタワーマンションを購入している人が多くいて国税庁が動き出しました。タワーマンションの新しい相続税評価額の評価方法が2024年1月1日以降大きく変わる予定です。今までは1億円(参考価格)で購入した40階のタワマンを評価額6,000万円(参考価格)で相続できましたが、これからは場合によっては1億2千万円(参考価格)で評価されるというイメージです。相続税が大幅に増加します。しかし、タワマンの2階と40階では売却価格(実勢価格)が大きく違うのに、同じ評価額だったことが不自然でした。

そうなると、海外投資家が投資目的で購入したマンションも下落。購入を控える投資家も出てくると言われています。とは言え、諸外国の都心と比較すると東京はまだ安いと言われており、価格は下がらず、まだまだ上昇すると予測する専門家もいます。こうなると都内のマンション購入はギャンブルのようです。余談として、マンションの修繕積立金も値上がりしています。資材高騰、人件費高騰が影響しています。

戸建て住宅はどうでしょうか。土地付き新築住宅も同じく価格が高騰しています。木造、RC、鉄骨、どれも同じです。土地も建築資材も値上がりが止まりません。

ただ、マンションのような投資対象物件が少ないので、急激な下落は無いと言われています。
マンションを今のうちに売却して土地付き戸建て住宅に住み替える人が増えるかも知れません。

土地と資材が高騰しているので、当然ながら戸建て住宅の1棟単価も上がっています。
新築住宅をご検討の方は、早めに土地を押さえつつ、建築の準備をした方が良さそうです。

相川スリーエフの得意分野は、RC住宅と木造(在来・ツーバイフォー)で、どちらも高級注文住宅です。
土地探しからお手伝いしますので、建築をご検討の方はお気軽にご相談ください。

ところで、新築にこだわらない方は今がチャンスです。
中古住宅の「建物」は流通価格が低く、安く購入できます。但し、住宅性能基準が変更されてから高性能住宅が中古市場で流通し始めたことや、中古住宅の人気が上昇していることから、中古住宅の「建物」の価格も上昇すると考えられます。だからこそ、今がチャンスなのです。

質の良い土地付き中古住宅を購入し、自分好みにリノベーションをする事が最もお得で、これからのトレンドになるでしょう。同時に、補助金を最大限利用して窓、断熱材、省エネ住宅設備を取り替えて、住宅を高性能化するリフォームもお勧めです。

注意すべきは、リノベーションできる建物かどうかです。型式適合認定の建物は増改築が原則できません。例えば軽量鉄骨のハウスメーカーのプレハブ住宅は型式適合認定です。型式適合認定とは在来工法とは違い、建築確認申請を簡略化するため、「この工法でこのような設備を使いこのような建物をつくります。」と、国土交通省から認定してもらうのです。つまり、きっちり型が決まった認定住宅なので、型を崩せないのです。増改築を行わなければ、内装リフォームは可能です。

質の良い建物を探し、建物診断を行いましょう。診断は相川スリーエフが行います。そして、リノベーションの設計から施工まで相川スリーエフが行います。ちなみに、建材商社事業も行っていますので、窓、キッチン、バスルーム、内外装建材など、ワンランク上の商品をご提供できます。外構工事も建材事業部が得意としています。とにかくお得です。

さて、あなたは、新築マンション、中古マンション、中古マンションを買ってリノベーション、新築住宅、中古住宅を買ってリノベーション、どれを選択しますか？

もちろん、賃貸住宅という選択肢も多くのメリットがあります。賃貸住宅探しもお手伝いします。

ほかにも、図のような色々なことを行なっています。

土地探し、中古住宅探し、中古マンション探し、中古住宅リノベーション、中古マンションリノベーション、木造新築住宅、RC新築住宅、相川スリーエフにお任せください。

お気軽にご相談ください。(0120-317-134 平日・土日　10時から17時まで)

※当社施工物件の建築家(設計事務所)を紹介します。施工例をご覧いただきながらご連絡ください。建築家の先生方は皆さんとてもフランクで話しやすい方々です。大企業の組織設計に属さない建築家と出会える機会はなかなかありません。素敵な建築家と一緒に家つくり。きっと自慢できる、そして30年後も古さを感じない、特別な住宅に出会えると思います。

時折りSUUMOが建売住宅と注文住宅の違いを説明していますね。

弊社もスーモカウンターに登録する工務店です。

SUUMOの推奨する家づくりは、工務店で注文住宅をつくる、ですが、なぜ、建売住宅だと後悔する人が多いのでしょうか。

まず、建売住宅は2種類ありますね。大型分譲地に一斉に50棟の木造住宅を建築して、販売会社が一生懸命販売する方式と、1区画から3区画くらいの小さめの土地に同時に木造住宅を建築して、これもまた販売会社が一生懸命販売する方式。

年間1万棟！などの大手パワービルダーが建てる建売住宅が有名ですが、建売住宅は見ればすぐに「あっ、建売だ。」とわかりますよね。

これは、なぜだと思いますか？

理由は様々ですは、一番は「適度に今のトレンドを採り入れて万人受けするデザイン」で設計するから、みんな同じ建物になってしまうからです。

例えば、片流れの屋根、外壁は窯業系サイディングで2色使い(ダーク調の色と白系の明るめの色の組み合わせ)、玄関は木目調、こんな感じです。

我々プロが見ると、サイディングの質も良くないのですが、外壁のコーナー(角)の部分が、切りっぱなしのサイディングをコーナーで突き合わせて、そこは金物で被せるだけ、ですから、よりチープに見えるのです。本当はサイディングならば、コーナー役物という部材を使い、綺麗に仕上げるのですが、原価を抑えるために使わないのですね。

他にも、1階なのに窓格子が無いとか、テラス窓もシャッターがない、さらには、全部の窓に網戸がなく、網戸はオプションです、と後から買う羽目に。

そして、洗面化粧台、キッチンなども安い商品を見た目よく加工したものがほとんどです。

深刻なのは、家を建てる大工の質です。大工には、当社のような注文住宅に特化した専門大工と、建売住宅に特化した大工がいます。

建物住宅の大工は、とにかく安い賃金で請け負うため、1年に何棟の家を建てるかで収入は大きく変わります。よって，驚くほど超高速で家を完成させるのです。もちろん、大工それぞれに技術的な差が生じますが、総じて言えることは、丁寧にはなれないと言うことです。

ちなみに、内装屋も同じ、電気工事、給排水工事、すべてが、建売住宅専門なのです。

地場工務店の建売住宅は、結構質が良いのですが、大手の建売住宅はお勧めできません。

そこで、お勧めするのは、売り建てです。売り建ては、土地を買ってから建物をつくる方式です。

これだと、外壁を選べたり、窓を選べたり、水回り商品を選べます。(中には選べない業者もいます。)

本当は、完全注文住宅が理想ですが、手の届かない場合は、建売でなく、せめて売り建てを選ぶと良いと思います。そして、工事中もちょくちょく現場を見に来ることです。

ここまでは、一般的なお話でした。ここで本当の提案です。

相川スリーエフは、スーモカウンターでも高い評価を受ける注文住宅専門の建設会社です。建築士賞など複数の受賞歴もございます。

この当社が、高い質で木造のローコスト住宅を提案すると言う、多分お客様にとっては最高の選択肢じゃないかと思うのです。

予算に余裕のある方は、完全注文住宅がお勧めですが、そうでない方や、そこまでこだわりは無いっす、という方には最適だと思います。

実際、価格はどのくらいかと言うと、2,000万円で当社の住宅を手に入れることができます。

土地をお探しならば、当社の不動産営業がサポートします。

住宅ローンも変動か、固定か、35年か、50年か、ライフプランを考えながらご提案します。

ぜひ、お声がけください。

それと、余談ですが、建売住宅＝木造住宅ですよね。当社は RC住宅(コンクリート住宅)も得意としています。もちろん高いです。建物で5,000万円はします。もちろん面積が小さければ安くなりますけど、ローコスト木造住宅の2倍以上です。でも、頑丈で静かで将来の資産価値も素晴らしいものがあります。少し頑張れば RC住宅に手が届く人は、考えてみるのも良いかも知れません。

高級木造注文住宅、ローコスト木造住宅、RC注文住宅、お客様のご要望で最高の住宅をご提案します。

目指すのは、50年後も後悔しない住宅。

ご相談ください。