住宅の構造、マンションの構造、アパートの構造とは。（2023年10月20日）

戸建て住宅やアパートと聞くと木造。マンションや学校と聞くと鉄筋コンクリート。そんな先入観をお持ちではありませんか？　そして、賃貸マンションに住むなら絶対に鉄筋コンクリートのマンション。でも戸建て住宅を買うときは何も考えずに木造を選ぶ。どうでしょう。矛盾しているけど良くある事かも知れません。

しかし、住宅、アパート、マンションには様々な構造があります。これから新築する方に、様々な「構造」を簡単にご説明します。

▪️木造住宅(木造アパート)には2種類の工法があります。1つは在来軸組工法です。柱や梁(はり)を軸に、様々な木材を組み合わせて造る日本の伝統的な工法です。

〈在来軸組工法〉

もう一つは2×4(ツーバイフォー)という木造パネル式壁工法です。工場で製造した複数のパネルを現場で組み立てます。木造軸組工法は将来 増改築をしやすい工法で、2×4は増改築がしにくいと言われますが、設計段階から将来プランを考える事で問題を解決できます。耐震性、気密性、断熱性は、2×4が良いとされれいた昭和の時代とは異なり、現在では同等です。大きな違いは、柱や梁(構造そのもの)をみせるデザインや、本物の和室を作れる在来軸組工法に対し2×4はできません。2×4で和室を造る場合、分譲マンションと同じように、柱や梁が無い和室となります。2×4の最大のメリットは後期が短いということです。

〈ツーバイフォー工法〉パネルで組み立てていることが分かります。

在来工法、ツーバイフォー工法、どちらも基礎部分は頑丈な鉄筋コンクリートで造ります。強度やシロアリの被害を考えると鉄筋コンクリートが最も有効です。

〈写真はベタ基礎(床下はコンクリートで土が見えない基礎)。昔は布基礎といい立ち上がり部分以外は土のままでした。床下は湿った土でした。〉

木造は最もローコストが可能な構造です。住宅性能の数値についても他の構造に比べて優遇されており、方程式に則って計算すると高い住宅性能の数値が出ます。これは国が木造を推奨しているためと考えます。理由は「木」を使う事でCO2の削減、同時に省エネ数値を優遇する事で事実上 カーボンニュートラルを実現すること。他にも、日本国内には木造専門の施工業社(工務店)が多く、それらの下請業社も多いため、雇用を守るために木造を優遇していると考えられます。

一方、実際の体感が性能数値を下回ることや、気密性能及び断熱性能については、新築から10年後も保っているか、のエビデンスは求められていないことが懸念されます。そして、やはり火災には弱いというデメリットがあります。とは言え、木の温もり、日本の伝統的な構造、解体費用が安価、など、メリットが上回る優れた構造です。

▪️鉄骨住宅(マンション)は、軽量鉄骨造と重量鉄骨造の2種類が代表的です。軽量と重量の違いは、鉄骨部材が6ミリ以上か、未満かです。上位のハウスメーカーは軽量鉄骨造を採用しています。軽量鉄骨は工場内の製造工程が多く、大量生産する事で原価を抑えられます。大手であるからこそ出来る技です。他には富裕層をターゲットにした重量鉄骨の高級住宅を売りにするハウスメーカーもあります。軽量鉄骨のメリットは細い鉄骨を組み合わせるため、スッキリした空間がつくれることです。デメリットは住宅そのものが軽いから揺れやすい、洪水で流されやすいこと。そして最大のデメリットは将来 増改築は非常に難しい、というより不可能という事です。重量鉄骨のメリットは重たいので頑丈、揺れにくいこと。デメリットは重たいがゆえに地盤改良が必要になる場合が多いことや、せっかく重たいので洪水で流されにくいかと思いきや、壁はALCパネルを貼り付ける工法のため、鉄骨以外は流されてしまうことです。

〈重量鉄骨造〉

下の写真は重量鉄骨の外壁(ALC100ミリ厚)が、被害を受けた部分だけ剥がれた状態です。

木造と軽量鉄骨は軽い建物、重量鉄骨は重たい建物です。建物の重量は安全に繋がる重要なポイントです。

▪️更に重たい建物があります。それが鉄筋コンクリート造(RC造)です。鉄筋コンクリート造には、3つの種類があります。壁構造(WRC)、ラーメン構造(RC)、鉄骨鉄筋コンクリート(SRC)です。SRCは高層建築用のため住宅では使いません。

住宅では壁式RC造が最も適しています。マンションも5階以下ならば壁式をお勧めしています。最大のメリットは強度です。壁そのものが耐力壁のためとにかく強く、とにかく揺れない、とにかく静かなことです。木造アパートや軽量鉄骨マンションは上下左右の生活音や会話が聞こえますが、RCマンションはほとんど聞こえません。

東日本大震災で、津波に耐えた建物は壁式RCだけでした。重量鉄骨は骨組みだけ残り、外壁は流されてしまいました。流されない最大の理由は、やはり重さにあります。建物の安全度合いは重さと言っても過言ではありません。ハザードマップを確認のうえ構造を考えるべきかと思います。少なくても津波危険エリアにはRC壁構造で3階建以上が安心です。

〈流されなかった壁式RC住宅〉

しかし、重たいにはデメリットもあります。地盤改良が必要になる可能性が高まります。ただ、地盤が良ければ改良工事は不要です。弊社のモデルハウスは改良せずに建築しています。下の写真はRC壁構造で、型枠を外したところです。窓の開口以外に隙間がないことが分かります。見れば分かる通り堅牢で重厚な建築物です。最近ではミサイル攻撃や飛来物から身を守るため、鉄筋コンクリートの住宅、更には地下室付きの住宅についてお問い合わせが増えています。

〈鉄筋を組んだら型枠で挟みます。そこにコンクリートを流し込みます。〉

〈型枠を外すと綺麗なコンクリート躯体が現れます〉

〈壁式RC住宅　型枠を外した直後〉

　ラーメン構造にも触れておきましょう。ラーメンと聞くと美味しいラーメンをイメージししてしまいますが、ドイツ語のRahmen（ラーメン）です。意味は枠とか額縁のことです。ラーメン構造は柱と梁を太い鉄筋コンクリートで造り、柱と梁の間を鉄筋コンクリートの壁で埋めていくのです。在来木造も柱と梁で骨格を造り、その中に壁を造るので、考え方は同じです。分譲マンションのほとんどがラーメン構造です。これは高層用に考えられた構造で、地震で建物が折れないように、あえて揺らすのです。メリットは大きな空間を作りやすいこと。デメリットは天井や部屋の角に、凹凸が出てくることです。この凹凸が柱や梁です。

〈ラーメン構造イメージ画像〉

壁構造もラーメン構造も共通して言えるのは、鉄骨や木造では実現できない強度と、機密性能の高さです。木造と鉄骨は骨組みを造り、その間を埋めていく作業を行います。一方RCは3Dプリンターのように、下からコンクリートを隙間なく埋めていくので、隙間が出るわけがなく、気密性が高すぎるくらいです。昔のRC団地は気密性が高いのに、換気装置や断熱処理を行わなかったので結露したのです。ちなみに昔の木造住宅は、隙間風だらけなので結露しなかった代わりに、寒くて暑い住宅でした。今の木造住宅は気密、断熱工事をしっかり施しているので安心です。

(参考)同じ鉄筋コンクリート造のなかに、PC工法(プレキャストコンクリート)があります。これは、RC住宅専門のハウスメーカーが採用している工法です。工場で大きなコンクリートパネルを製造して、現場に持ち込み、レッカーで持ち上げながら組み立てるため、現場でコンクリートを打設することなく、短い工期を実現したことが最大のメリットです。(但し工場の製造日数はかかります。)しかし、狭小地や狭い道路に面した敷地にはレッカー車が入らないため施工ができません。また、パネルの組み合わせなので建物の形状に制限がかかります。PC工法の住宅は見るとすぐにわかります。

RC住宅を検討するならば、現場でコンクリートを打設する壁式工法をお勧めします。現場打設なので継ぎ目がなく、強度や気密性能が最強、何よりデザインが素晴らしいです。

［予備知識］鉄筋コンクリートの「鉄筋」と「コンクリート」は、奇跡の組み合わせと言われています。コンクリートは圧縮に強く引っ張りに弱い。鉄筋は圧縮に弱く引っ張りに強い。鉄筋は酸性に弱く錆びやすい。対してコンクリートはアルカリ性。よって、コンクリート内にある鉄筋は錆びにくい。まさに奇跡のコラボレーションです。

どの構造を選択するかは、状況に応じて決めると良いと思います。

戸建て住宅ならば、ハザードマップ対象エリアで、水害や崖崩れの心配がなく、隣地に古い建物(火災の危険性がある建物)がなく、防火地域でなければ、木造(在来・ツーバイフォー)が費用対効果は良いと思います。木造住宅には、木の温もり、増改築のしやすさ、日本の伝統があり、ローコストから高級注文住宅まで幅広いグレードが存在します。そして、施工する工務店やハウスメーカーも多数あります。

もし、2世帯住宅、防音室完備、店舗併用住宅だったり、ステータス、防犯性、安全性を重視する場合は、鉄筋コンクリートの住宅がお勧めです。安心感と静かさはは木造や軽量鉄骨では実現できません。

ハウスメーカーが得意とする鉄骨の住宅は、型式適合認定のため、将来 増改築することは困難です。よって、将来の住まい方を考えたうえで選択されると良いと思います。ハウスメーカーの信頼を買う、という考え方が強い方には適していると思います。

投資向け集合住宅(賃貸マンション)は、建築場所にかかわらず、壁式RC造がお勧めです。大企業が社宅で借り上げることが良くありますが、最近では安全性・防犯性・快適性から、企業側がRCマンションを指定することが多くなりました。

利回りだけを考えれば、木造住宅が一番です。しかし長期で考えた場合、家賃の低下や耐用年数の短さが問題になります。

軽量鉄骨は木造と同じく、防音性能が問題になることが多いです。木造、軽量鉄骨は、上下左右の生活音が聞こえるため、管理会社へのクレームが多いことは事実です。

それぞれの構造にメリットデメリットがあります。構造選びからじっくり考えることをお勧めします。弊社は全ての構造建築を得意としています。平等な目線からご提案いたします。

相川スリーエフは、RC住宅、高級グレードの木造注文住宅、手の届く木造注文住宅、RCマンション。木造マンション、重量鉄骨マンションを得意としています。お客様のご予算はもちろんですが、建築場所に合う適切な構造を前提にご提案いたします。会社の儲けよりお客様の安心と安全を最も重要だと考えています。お気軽にお問合せください。

マンションと戸建住宅・新築と中古について。（2023年10月01日）

2023年10月現在、首都圏エリアを中心に不動産価格が上がり続けています。バブル期を超える価格となり、ここ数年、毎日のように新聞や専門誌で記事を見るようになりました。

会社員の平均賃金が停滞しているなかで、ここまで不動産価格が高くなるとなかなか手が出せません。

東京23区内の新築マンションはもちろん、中古マンションも値上がりが続いています。

不動産経済研究所によると2023年1〜6月の東京都23区新築マンション平均価格は過去最高の1億2962万円。平均で1億円の大台を超えました。

中古マンションも都心6区（千代田、中央、港、新宿、文京、渋谷）に絞れば、4月以降の平均価格が1億円超で推移しています。

都内の新築マンションの平均価格の上昇は、再開発のタワーマンションの影響が大きく、それにつられて周辺の中古マンションの価格が上がっているようです。

しかし、下落する可能性もあるという専門家もいます。

節税目的でタワーマンションを購入している人が多くいて国税庁が動き出しました。タワーマンションの新しい相続税評価額の評価方法が2024年1月1日以降大きく変わる予定です。今までは1億円(参考価格)で購入した40階のタワマンを評価額6,000万円(参考価格)で相続できましたが、これからは場合によっては1億2千万円(参考価格)で評価されるというイメージです。相続税が大幅に増加します。しかし、タワマンの2階と40階では売却価格(実勢価格)が大きく違うのに、同じ評価額だったことが不自然でした。

そうなると、海外投資家が投資目的で購入したマンションも下落。購入を控える投資家も出てくると言われています。とは言え、諸外国の都心と比較すると東京はまだ安いと言われており、価格は下がらず、まだまだ上昇すると予測する専門家もいます。こうなると都内のマンション購入はギャンブルのようです。余談として、マンションの修繕積立金も値上がりしています。資材高騰、人件費高騰が影響しています。

戸建て住宅はどうでしょうか。土地付き新築住宅も同じく価格が高騰しています。木造、RC、鉄骨、どれも同じです。土地も建築資材も値上がりが止まりません。

ただ、マンションのような投資対象物件が少ないので、急激な下落は無いと言われています。
マンションを今のうちに売却して土地付き戸建て住宅に住み替える人が増えるかも知れません。

土地と資材が高騰しているので、当然ながら戸建て住宅の1棟単価も上がっています。
新築住宅をご検討の方は、早めに土地を押さえつつ、建築の準備をした方が良さそうです。

相川スリーエフの得意分野は、RC住宅と木造(在来・ツーバイフォー)で、どちらも高級注文住宅です。
土地探しからお手伝いしますので、建築をご検討の方はお気軽にご相談ください。

ところで、新築にこだわらない方は今がチャンスです。
中古住宅の「建物」は流通価格が低く、安く購入できます。但し、住宅性能基準が変更されてから高性能住宅が中古市場で流通し始めたことや、中古住宅の人気が上昇していることから、中古住宅の「建物」の価格も上昇すると考えられます。だからこそ、今がチャンスなのです。

質の良い土地付き中古住宅を購入し、自分好みにリノベーションをする事が最もお得で、これからのトレンドになるでしょう。同時に、補助金を最大限利用して窓、断熱材、省エネ住宅設備を取り替えて、住宅を高性能化するリフォームもお勧めです。

注意すべきは、リノベーションできる建物かどうかです。型式適合認定の建物は増改築が原則できません。例えば軽量鉄骨のハウスメーカーのプレハブ住宅は型式適合認定です。型式適合認定とは在来工法とは違い、建築確認申請を簡略化するため、「この工法でこのような設備を使いこのような建物をつくります。」と、国土交通省から認定してもらうのです。つまり、きっちり型が決まった認定住宅なので、型を崩せないのです。増改築を行わなければ、内装リフォームは可能です。

質の良い建物を探し、建物診断を行いましょう。診断は相川スリーエフが行います。そして、リノベーションの設計から施工まで相川スリーエフが行います。ちなみに、建材商社事業も行っていますので、窓、キッチン、バスルーム、内外装建材など、ワンランク上の商品をご提供できます。外構工事も建材事業部が得意としています。とにかくお得です。

さて、あなたは、新築マンション、中古マンション、中古マンションを買ってリノベーション、新築住宅、中古住宅を買ってリノベーション、どれを選択しますか？

もちろん、賃貸住宅という選択肢も多くのメリットがあります。賃貸住宅探しもお手伝いします。

ほかにも、図のような色々なことを行なっています。

土地探し、中古住宅探し、中古マンション探し、中古住宅リノベーション、中古マンションリノベーション、木造新築住宅、RC新築住宅、相川スリーエフにお任せください。

お気軽にご相談ください。(0120-317-134 平日・土日　10時から17時まで)

※当社施工物件の建築家(設計事務所)を紹介します。施工例をご覧いただきながらご連絡ください。建築家の先生方は皆さんとてもフランクで話しやすい方々です。大企業の組織設計に属さない建築家と出会える機会はなかなかありません。素敵な建築家と一緒に家つくり。きっと自慢できる、そして30年後も古さを感じない、特別な住宅に出会えると思います。